Информационный релиз

Как провести собрание собственников помещений многоквартирного дома и избрать совет многоквартирного домаСовет многоквартирного дома

Федеральным законом от 06 июня 2011 года № 123-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» введена в действие статья 161.1 Жилищного кодекса РФ — «Совет многоквартирного дома».

В случае, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме.

Статья 161.1 Жилищного кодекса РФ обоснованно уделяет значительное внимание определению порядка формирования и деятельности совета многоквартирного дома, так как его легитимность и эффективная работа важны для обеспечения реализации прав собственников помещений.

Кто может быть членом Совета?

Совет многоквартирного дома может быть избран только из числа собственников помещений в данном доме. Наниматели жилых помещений в многоквартирном доме лишены возможности участвовать в работе совета.

Количество членов совета многоквартирного дома устанавливается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, количество членов совета многоквартирного дома устанавливается с учетом имеющегося в данном доме количества подъездов, этажей, квартир.

Как показывает практика, в многоподъездных 4-5-этажных домах достаточно по одному представителю от подъезда. В многоэтажных домах – один представитель от 12-18 квартир.

Полномочия Совета

Совет многоквартирного дома:

1) обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;

2) выносит на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в качестве вопросов для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе земельным участком, на котором расположен данный дом, о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в данном доме в отношении общего имущества в данном доме и предоставления коммунальных услуг, а также предложения по вопросам компетенции совета многоквартирного дома, избираемых комиссий и другие предложения по вопросам, принятие решений по которым не противоречит Жилищному кодексу РФ;

3) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме предложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме;

4) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме до рассмотрения на общем собрании собственников помещений в данном доме свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом общем собрании. В случае избрания в многоквартирном доме комиссии по оценке проектов договоров указанное заключение представляется советом данного дома совместно с такой комиссией;

5) осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме;

6) представляет на утверждение годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отчет о проделанной работе.

Указанные полномочия исключительно удачно отвечают потребностям собственников помещений в самоорганизации.

Председатель Совета

Председатель совета многоквартирного дома избирается из числа членов совета многоквартирного дома на общем собрании собственников помещений, и осуществляет руководство текущей деятельностью совета многоквартирного дома и подотчетен общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме.

Председатель совета многоквартирного дома:

1) до принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о заключении договора управления многоквартирным домом вправе вступить в переговоры относительно условий указанного договора, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме вправе вступить в переговоры относительно условий договоров, указанных в частях 1 и 2 статьи 164 Жилищного Кодекса РФ;

2) доводит до сведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме результаты переговоров по вопросам, указанным в пункте 1 настоящей части;

3) на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, заключает на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном доме, договор управления многоквартирным домом или договоры, указанные в частях 1 и 2 статьи 164 Жилищного Кодекса РФ. По договору управления многоквартирным домом приобретают права и становятся обязанными все собственники помещений в многоквартирном доме, предоставившие председателю совета многоквартирного дома полномочия, удостоверенные такими доверенностями. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе потребовать от управляющей организации копии этого договора, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме копии договоров, заключенных с лицами, осуществляющими оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме, от указанных лиц;

4) осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, а также направляет в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств, предусмотренных частью 2 статьи 162 Жилищного Кодекса РФ;

5) на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, выступает в суде в качестве представителя собственников помещений в данном доме по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг.

Срок деятельности Совета

Совет многоквартирного дома действует до переизбрания на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме или в случае принятия решения о создании товарищества собственников жилья до избрания правления товарищества собственников жилья.

Совет многоквартирного дома подлежит переизбранию на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме каждые два года, если иной срок не установлен решением общего собрания собственников помещений в данном доме.

В случае ненадлежащего исполнения своих обязанностей совет многоквартирного дома может быть досрочно переизбран общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

Законодатель не случайно указывает на то, что Совет должен быть избран в многоквартирном доме, где не создано Товарищество собственников жилья. В таких домах функции Совета выполняет правление ТСЖ.

Отличие Совета многоквартирного дома от товарищества собственников жилья:

а) во-первых, Совет многоквартирного дома не является способом управления многоквартирным домом, предусмотренным статьей 161 Жилищного Кодекса РФ;

б) во-вторых, регистрация Совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется, тогда как ТСЖ является юридическим лицом, и подлежит регистрации в налоговом органе;

в)  в-третьих, закон четко запрещает избрание совета применительно к нескольким многоквартирным домам. Товарищество собственников жилья может быть создано в нескольких многоквартирных домах.

Это обусловлено тем, что совет многоквартирного дома призван обеспечить реализацию полномочий собственников помещений по управлению многоквартирным домом. Тем самым предотвращаются возможные злоупотребления в обход положений ЖК РФ, направленные на лишь формальное создание совета многоквартирного дома в ущерб интересам собственников квартир и целям управления многоквартирным домом, определенным Жилищным кодексом РФ.

г) в-четвертых, Совет многоквартирного дома в отличие от ТСЖ не располагает поступлениями от обязательной платы за содержание и ремонт жилого помещения, включающей в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, поступлениями от обязательных взносов членов товарищества.

Четкое разграничение правовой природы Совета многоквартирного дома и ТСЖ делает обоснованным отсутствие в Жилищном кодексе РФ указаний на оплату труда председателя Совета многоквартирного дома.

Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме определен статьями 44-48 Жилищного кодекса РФ. Нарушение условий проведения собрания может повлечь признание решений принятых собранием, недействительными.

Проводимые помимо годового общего собрания, собрания собственников помещений являются внеочередными, о чем следует указать в тексте протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.

Уведомление о проведении собрания собственников помещений
Согласно ч.4 ст.45 Жилищного кодекса РФ собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

Обратите внимание, что собрание может быть инициировано только собственников жилого либо нежилого помещения в доме. Управляющая организация не имеет оснований инициировать общие собрания собственников помещений.

Письменное уведомление должно соответствовать требованиям, указанным в ч.5 ст.45 Жилищного кодекса РФ. В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:

1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание (Ф.И.О собственника – инициатора собрания, № квартиры);

2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);

Обратите внимание, что в соответствии с изменениями, внесенными в Жилищный кодекс РФ Федеральным законом от 06 июня 2011 года № 123-ФЗ, собственники обязаны провести общее собрание в очной форме, путем личного присутствия собственников. И только в случае, если при проведении очного собрания не удалось набрать кворум, собрание может быть проведено в заочной форме, путем заполнения письменных бюллетеней голосования.

3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

4) повестка дня данного собрания;

5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Участие в собрании органов местного самоуправления

Следует обратить внимание, что практически в каждом многоквартирном доме расположены квартиры, которые не приватизированы и являются муниципальными, следовательно, инициатор собрания обязан уведомить о проведении собрания собственников, в том числе, и орган местного самоуправления.

Кворум (необходимое число участников собрания)

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов (50% + 1 голос).

При проведении внеочередного общего собрания собственников помещений в очной форме, необходимо осуществлять регистрацию участников. Это позволит посчитать кворум, определить правомочность собрания.

При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

Заочное голосование

В соответствии с ч.1 ст.47 Жилищного кодекса РФ, в случае, если при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое общее собрание не имело кворума (50% + 1 голос), в дальнейшем решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования (передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование).

Принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема.

В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны:

1) сведения о лице, участвующем в голосовании;

Закон прямо указывает на то, что собственник обязан указать сведения о себе (паспортные данные). В противном случае невозможно будет установить, действительно ли сам собственник принимал участие в голосовании.

2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;

В бюллетене голосования необходимо указывать регистрационный номер и дату свидетельства о регистрации права собственности на занимаемое помещение, реквизиты договора купли-продажи квартиры и пр.

3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался».

В соответствии с ч.6 ст.48 Жилищного кодекса РФ при голосовании, осуществляемом посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования.

Оформленные с нарушением данного требования указанные решения признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются. В случае, если решение собственника по вопросам, поставленным на голосование, содержит несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом.

По итогам подсчета голосов составляет итоговый протокол собрания.