Информационный релиз. Раздел 3

Информационный релиз. Раздел 3. Способы управления многоквартирным домомКак указывалось ранее, собственники помещений в многоквартирных домах нуждаются в получении двух видов услуг: жилищных и коммунальных. Управление многоквартирным домом призвано обеспечивать их своевременное и качественное предоставление (ч. 1 ст. 161 Жилищного Кодекса РФ).

Согласно ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

При этом, как указывалось ранее, способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме простым большинством голосов. Далее мы рассмотрим характерные черты, плюсы и минусы каждого способа управления.

3.1. Непосредственное управление многоквартирным домом

При непосредственном управлении многоквартирным домом заключение договоров на поставку коммунальных ресурсов осуществляется собственниками напрямую с ресурсоснабжающими организациями. Что касается содержания общего имущества и управления им, то в этой частиЖилищный кодекс (ст. 164) предусматривает различные варианты данной деятельности:

  1. В многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более, чем двенадцать собственники помещений вправе самостоятельно осуществлять содержание и ремонт общего имущества или посредством голосования на общем собрании поручить эти функции обслуживающей организации (ч. 1 ст. 164Жилищного кодекса РФ).
  2. В многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет более, чем двенадцать содержание и ремонт общего имущества собственники обязаны поручить обслуживающей организации, выбранной на общем собрании собственников (ч. 1.1. ст. 164 Жилищного кодекса РФ). Самостоятельно обслуживать общее имущество, в этом случае, собственники не имеют права.

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственники помещений на общем собрании вправе выбрать лицо, которое будет представлять их в отношениях с третьими лицами, удостоверив его полномочия доверенностью, выданной от всех или большинства собственников помещений и совершенной в письменной форме (ч. 3 ст. 164 Жилищного кодекса).

Перспективы развития данного способа

В настоящее время принят федеральный закон, который вносит изменения в жилищный кодекс в части правовых норм о непосредственном управлении многоквартирным домом. Так с первого апреля 2014 года выбор данного способа управления многоквартирным домом будет возможен только для домов, количество квартир в которых не превышает шестнадцати.

Преимущества и недостатки данного способа:

Преимущества:

— оплата коммунальных услуг производится непосредственно поставщику, без посредников.

— в многоквартирном доме с числом квартир менее чем 12 собственники имеют возможность своими силами осуществлять содержание общего имущества.

Недостатки:

— организационные хлопоты: по любому вопросу необходимо проводить общее собрание собственников;

— коммунальные услуги на общедомовые нужды не ограничиваются нормативным потреблением;

— в случае, если не выбрано уполномоченное лицо, контроль за качеством работ со стороны всех или нескольких собственников может приводить к конфликтам между ними.

— зачастую трудно найти лицо, которое может грамотно заключать от имени собственников договоры и осуществлять контроль над выполнением работ.

3.2. Управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) 

Товарищество собственников жилья это некоммерческая организация, представляющая собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом, осуществления его ремонта и содержания, предоставления коммунальных услуг в многоквартирном доме, а также для осуществления иной деятельности направленной на достижение целей управления многоквартирными домами (ч. 1 ст. 135 Жилищного кодекса РФ).

При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья оно несет ответственность за содержание общего имущества в данном доме, а также за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома.

Товарищество собственников жилья вправе осуществлять деятельность по содержанию общего имущества как самостоятельно, так и с привлечением обслуживающей организации (ч. 2.2 ст. 161 Жилищного кодекса).

Основным документом товарищества собственников жилья является Устав. Он детально регулирует правовое положение членов ТСЖ, правления и его председателя.

Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Правовое положение членов ТСЖ регулируется статьей 143.1 Жилищного кодекса РФ, уставом ТСЖ. Правовое положение собственников помещений в многоквартирном доме не являющихся  членами ТСЖ  регулируется также статьей 143.1 Жилищного кодекса РФ и  договором между собственником и ТСЖ.

Создание товарищества собственников жилья (ст. 136 Жилищного кодексаРФ).

В одном многоквартирном доме может быть создано только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании. Такое решение считается принятым если за него проголосовали собственники помещений в многоквартирном доме, обладающие более чем 50% голосов.

Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества.

Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Товарищество собственников жилья имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.

При государственной регистрации товарищества собственников жилья представляются протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества и об утверждении его устава, и устав товарищества, а также сведения о лицах, проголосовавших на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме за создание товарищества собственников жилья, о принадлежащих этим лицам долях в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Товарищество собственников жилья отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Товарищество собственников жилья не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества.

Реорганизация и ликвидация товариществ собственников жилья (ст. 140, 141 Жилищного кодекса) осуществляется в общем порядке, закрепленном гражданским законодательством. Жилищным кодексом дополнительно установлено, что ТСЖ по решению общего собрания собственников может быть преобразовано в жилищный или жилищно-строительный кооператив. Кроме того в ч. 2 ст. 141 ЖК РФ установлено дополнительное основание для ликвидации ТСЖ: общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации товарищества собственников жилья в случае, если члены товарищества не обладают более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Органы управления товарищества собственников жилья. К ним относятся общее собрание членов ТСЖ, правление, председатель правления (ст. 144 Жилищного кодекса).

Общее собрание членов ТСЖ является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном статьями 146, 45-48 Жилищного кодекса, уставом товарищества. Компетенция общего собрания членов ТСЖ подробно указана в ч. 2 ст. 145 Жилищного кодекса и включает в себя:

— принятие решений о наиболее важных организационных вопросах ТСЖ (избрание правления, членов ревизионной комиссии, рассмотрение жалоб на их действия, утверждение устава, определение размера вознаграждения председателя и членов правления, принятие решение о реорганизации или ликвидации ТСЖ);

— принятие решений о финансовой деятельности ТСЖ (установление размеров обязательных платежей и взносов членов товарищества, утверждение сметы доходов и расходов и отчетов об их исполнении,  привлечение заемных средств, определение направлений использования доходов от хозяйственной деятельности ТСЖ)

Важно понимать, что возможность проведения общего собрания членов ТСЖ не отменяет необходимости проводить в многоквартирном доме общее собрание собственников помещений, по вопросам, отнесенным к исключительной компетенции такого собрания (например, вопросы организации и проведения капитального ремонта общего имущества в МКД).

Правление товарищества собственников жилья (ст. 147 Жилищного кодекса).

Правление товарищества собственников жилья является исполнительным органом товарищества, подотчетным общему собранию членов товарищества, осуществляющим руководство деятельностью ТСЖ. Правление товарищества собственников жилья вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.

Правление товарищества собственников жилья избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года. Собственник помещения в МКД – не член ТСЖ не может быть избран в члены правления ТСЖ. Лицо, занимающее должность в органах управления организации, с которой товарищество заключило указанный договор, а также член ревизионной комиссии (ревизор) товарищества также не может быть избран в члены правления.

Правление товарищества собственников жилья избирает из своего состава председателя товарищества, если избрание председателя товарищества не отнесено к компетенции общего собрания членов товарищества уставом товарищества.

Заседание правления товарищества собственников жилья созывается председателем в сроки, установленные уставом товарищества.

Правление товарищества собственников жилья правомочно принимать решения, если на заседании правления товарищества присутствует не менее чем пятьдесят процентов общего числа членов правления товарищества. Решения правления товарищества принимаются простым большинством голосов от общего числа голосов членов правления, присутствующих на заседании, если большее число голосов для принятия таких решений не предусмотрено уставом товарищества. Решения, принятые правлением товарищества, оформляются протоколом заседания правления товарищества и подписываются председателем правления товарищества, секретарем заседания правления товарищества.

В соответствии со ст. 148 Жилищного кодекса в  обязанности правления товарищества собственников жилья входят:

1) соблюдение товариществом законодательства и требований устава товарищества;

2) контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов;

3) составление смет доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения;

4) управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;

5) наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их;

6) заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

7) ведение реестра членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;

8) созыв и проведение общего собрания членов товарищества;

9) выполнение иных вытекающих из устава товарищества собственников жилья обязанностей.

Председатель правления товарищества собственников жилья (ст. 149 Жилищного кодекса РФ).

Председатель правления товарищества собственников жилья избирается на срок, установленный уставом товарищества. Председатель правления товарищества обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно.

Председатель правления товарищества собственников жилья действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положение об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов товарищества, предусмотренных настоящим Кодексом, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества.

Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья (ст. 150 Жилищного кодекса).

Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья избирается общим собранием членов товарищества не более чем на два года. В состав ревизионной комиссии товарищества собственников жилья не могут входить члены правления товарищества.

Ревизионная комиссия товарищества собственников жилья из своего состава избирает председателя ревизионной комиссии.

Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья:

1) проводит не реже чем один раз в год ревизии финансовой деятельности товарищества и предоставляет общему собранию членов ТСЖ отчет об их результатах.

2) представляет общему собранию членов товарищества заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов;

3) отчитывается перед общим собранием членов товарищества о своей деятельности.

Преимущества и недостатки данного способа:

Преимущества:

— жильцы распоряжаются своими деньгами самостоятельно как непосредственно, так и через правление. Денежные средства собственников аккумулируются на расчетном счете ТСЖ и расходуются только на нужды дома;

— возможность самостоятельно нанимать организации или работников для осуществления содержания, ремонта и обслуживания общего имущества. Для выполнения различных работ товарищество может привлекать на договорной основе граждан непосредственно проживающих в этом доме. Таким образом, частично может быть решена проблема занятости некоторых жильцов;

— возможность переизбрания правления в случае его неудовлетворительной работы;

— ТСЖ само определяет, что ремонтировать в доме, когда и в каком порядке проводить ремонтные работы, собственники сами выбирают материалы для ремонта, устанавливают порядок сбора денежных средств на эти нужды;

— в ТСЖ могут создаваться накопительные счета в целях, определяемых самими собственниками: на капитальный ремонт, на благоустройство детских площадок и т.п.

Недостатки:

— проблемы с поставщиками услуг: при задержках с оплатой, они могут на законных основаниях отключать от тепла, воды, электричества и т.д. весь дом, не разбираясь, кто в нем платит, а кто — нет;

— повышенная стоимость содержания жилья, а если в доме немного  квартир, то создавать ТСЖ попросту очень дорого;

— ТСЖ — это юридическое лицо, а при проверке деятельности юридического лица проверяющими организациями, в случае обнаружения нарушений, последние привлекаются к административной ответственности. За выявленные нарушения в жилищно-коммунальной сфере Кодексом об административных правонарушениях РФ предусмотрены повышенные штрафы – от 20000 до 50000 рублей, а по некоторым статьям – от 200000 до 500000 рублей. Даже в случае единичного привлечения ТСЖ к административной ответственности, предусматривающей штраф в 200 — 500 тыс. руб. средств, для обслуживания мест общего пользования может не остаться, а само юридическое лицо может стать несостоятельным.

— ТСЖ хорошо себя зарекомендовало в новых домах, где все квартиры куплены жильцами, имеющими практически одинаковый уровень материального достатка, и нет неплательщиков и льготников. ТСЖ чувствительно к наличию должников в МКД.

— как показывает практика, большинство правлений ТСЖ не знакомо со своими обязанностями, которые делегируются им не только ЖК РФ, но и разъясняются Постановлениями Пленума Верховного суда РФ и считают, что несут ответственность только за перечисления денежных средств за коммунальные услуги и, в лучшем случае, за ремонт.

— крайне сложно переизбрать правление ТСЖ, если «старое» правление не хочет уходить. На практике встречаются случаи, когда правление узурпирует власть в доме и ведет себя подобно царькам, годами наживаясь на своих «крепостных». Поэтому к выбору правления ТСЖ в доме нужно подходить ответственно, а в случае превышения им полномочий незамедлительно и согласовано реагировать всем домом.

3.3. Управление управляющей организацией.

Данный способ управления многоквартирным домом является наиболее распространенным из всех существующих, ввиду того, что управляющая организация управляет несколькими домами, а потому расценки на услуги по управлению приемлемы даже для небольших домов.

Как следует из ч. 2.3 ст. 161, ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса управляющая организация должна обеспечивать весь комплекс работ и услуг, необходимых для надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также обеспечивать предоставление коммунальных услуг, предоставление которых возможно в соответствии с уровнем благоустройства многоквартирного дома.

Работы по содержанию общего имущества могут выполняться управляющей компанией самостоятельно или с привлечением подрядных организаций, но в любом случае ответственность за качество таких работ несет именно управляющая организация.

Договор управления многоквартирным домом

В силу ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Заключение договора управления

Договор управления многоквартирным домом может быть заключен в следующем порядке:

— по решению общего собрания собственников, на условиях утвержденных им.

— по результатам конкурса, проведенного органом местного самоуправления, в случае если собственники не смогли определиться со способом управления или реализовать его в течение года (ч. 4 – 8.1 ст. 161 Жилищного кодекса).

— по результатам конкурса, проведенного органом местного самоуправления при вводе в эксплуатацию вновь созданного многоквартирного дома  (ч. 13 ст. 161 Жилищного кодекса).

— при вводе в эксплуатацию вновь созданного многоквартирного дома до заключения договора с организацией отобранной по результатам открытого конкурса договор управления заключается с застройщиком или с выбранной им управляющей организацией.

Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами.

В силу ч. 4 ст. 162 Жилищного кодекса Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Согласно ч. 7 ст. 162 Жилищного кодекса если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.

Существенные условия договора управления МКД

Существенные условия договора – это условия без достижения согласия по которым договор считается незаключенным.

Существенными условиями в силу ч. 1 ст. 432 Гражданского кодекса, являются:

— условия о предмете договора (что каждая из сторон обязуется выполнить по данному договору);

— условия, достижение согласия по которым для данного типа договоров необходимо в силу закона;

— условия, которые стороны считают необходимым согласовать в обязательном порядке.

Предмет договора указан выше и закреплен в ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса. Кроме того жилищный кодекс в ч. 3 ст. 162 указывает, что в договоре управления многоквартирным домом в обязательном порядке должны быть согласованы следующие условия:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Стороны могут посчитать необходимым согласовать в договоре управления иные условия. Например, в силу ч. 11 ст. 162 Жилищного кодекса если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчет в системе. Таким образом, собственники помещений в многоквартирном доме могут согласовать с управляющей компанией условие о том, что отчеты выдаются чаще данного срока. Кроме того, собственники вправе согласовать с управляющей компанией форму отчета о ее деятельности, утвердив ее в качестве приложения к договору.

Срок действия договора:

В силу ч. 5 ст. 162 Жилищного кодекса договор управления многоквартирным домом заключается:

— по решению общего собрания собственников на срок не менее чем один год, но не более чем на пять лет;

— о результатам конкурса, проведенного органом местного самоуправления, в случае если собственники не смогли определиться со способом управления или реализовать его в течение года на срок, а также в случае ввода в эксплуатацию вновь созданного многоквартирного дома на срок от одного до трех лет;

— при заключении договора с застройщиком или организацией выбранной им до проведения открытого конкурса договор заключается на срок не более чем на три месяца.

Основания изменения или расторжения договора:

Договор управления многоквартирным домом может быть изменен или расторгнут по следующим основаниям:

  1. По соглашению сторон (ч. 1 ст. 450 Гражданского кодекса);
  2. По решению суда при существенном нарушении договора другой стороной (ч. 2 ст. 450 Гражданского кодекса);
  3. Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом (ч. 8.1 ст. 162 Жилищного кодекса).
  4. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом (ч. 8.2. ст. 162 Жилищного кодекса).
  5. Договор управленияможет быть расторгнут по заявлению одной из сторон о намерении не продолжать работу по договору, если данное заявление подано до окончания срока действия договора управления (ч. 6 ст. 162 Жилищного кодекса).

Перспективы развития данного способа:

В настоящее время отдельным федеральным законом приняты изменения в жилищный кодекс и некоторые иные законодательные акты, который вводит процедуру лицензирования деятельности по управлению многоквартирными домами. Нововведения будут вводиться постепенно с сентября 2014 года, а с мая 2015 года планируется запретить работу в сфере управления многоквартирными домами для организаций, не имеющих лицензии. Смысл лицензирования заключается не только в том, чтобы поставить управляющие организации в рамки жестких стандартов, но и в том, чтобы дать собственникам возможность менять управляющую организацию в «упрощенном» порядке, если она ненадлежащим образом выполняет свои обязанности. Так два неустраненных нарушения, по которым выданы предписания государственной жилищной инспекции, будут влечь за собой потерю права управления многоквартирным домом. Если количество домов, в отношении которых управляющая организация лишена права управления превысит 15% от всех домов, находящихся под управлением данной организации, то последняя лишается лицензии на осуществление данного вида деятельности, а руководитель компании дисквалифицируется на определенный срок.

Преимущества и недостатки данного способа:

Преимущества:

— профессионализм управления: управление домом поручается специалистам, имеющим соответствующее образование и опыт;

— поскольку в управлении управляющей организации находится множество домов, расценки на содержание и ремонт приемлемы даже для небольших многоквартирных домов.

— сохраняется возможность влиять на качество услуг: если жильцы недовольны работой компании, они вправе ее поменять или обратиться с жалобой в Государственную жилищную инспекцию, которая вынесет необходимые предписания, привлечет к ответственности, как юридическое лицо, так и должностных лиц;

— управляющая организация получает денежные средства с нескольких домов, поэтому собственники, обращаясь с жалобой в надзорные органы, могут не бояться, что уплата штрафов будет осуществляться за счет денежных средств, собранных непосредственно с них.

Недостатки:

— затруднен контроль за использованием денежных средств собственников;

— наличие риска: управляющая компания может разориться и обанкротиться. Не исключена возможность появления аферистов, которые соберут деньги и «испарятся» с ними. Наилучший вариант, когда деятельность компании и риск банкротства застрахованы.

— высока вероятность злоупотребления своими правами со стороны управляющей организации, поскольку она является профессиональным участником имущественного оборота в своей сфере со штатом подготовленных юристов. При таких обстоятельствах, собственникам отстаивать свои права в споре с кампанией затратно и сложно.