Информационный релиз. Раздел 6

Информационный релиз. Раздел 6. Капитальный ремонт общего имущества в мкд. 

В 2014 году начинает функционировать новая система организации и проведения капитального ремонта общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах. Уплата взносов на капитальный ремонт становиться обязательной, тогда как до этого собственники самостоятельно решали: собирать денежные средства на капитальный ремонт общего имущества и производить работы или отказаться от этого и жить, что называется «на свой страх и риск».

В связи с многочисленными нововведениями в законодательстве, касающемся проведения капитального ремонта общего имущества МКД, у собственников помещений возникает множество вопросов, например:

— какие дома попадают в новую систему капитального ремонта?

— кто устанавливает размер платы на капитальный ремонт?

— какие способы формирования фонда капитального ремонта существуют?

— какие виды работ входят в капитальный ремонт и когда их проводить?

— кто отвечает за выбор подрядчика на выполнение работ?

Эти и многие другие вопросы будут рассмотрены в рамках настоящей главы данного учебного пособия.

Дома, участвующие в новой системе капитального ремонта.

В проведении капитального ремонта общего имущества «по-новому» будут принимать участие все многоквартирные дома, расположенные на территории Российской Федерации. Исключения составят дома, признанные аварийными и подлежащими сносу. Кроме того, каждый регион РФ вправе принять решение не включать в программу капитального ремонта:

— дома, физический износ основных конструктивных элементов которых превышает 70%,

— дома, в которых стоимость работ по капитальному ремонту на 1 кв.м. площади помещений превысит предельную стоимость работ по капитальному ремонту, утвержденную субъектом РФ,

— дома, в которых менее трех квартир.

Следует отличать многоквартирные дома и дома блокированной застройки. Последние отличаются тем, что выходы из всех квартир осуществляются прямо на улицу, а не на лестничные клетки. Такие дома в проведении капитального ремонта в обязательном порядке не участвуют, что не мешает собственникам помещений в них самостоятельно принимать решение о работах по капитальному ремонту общего имущества и собирать денежные средства на эти цели.

Перечень работ по капитальному ремонту общего имущества собственников помещений.

В силу ч. 1 ст. 166 Жилищного кодекса к капитальному ремонту общего имущества собственников помещений многоквартирного дома в обязательном порядке относится:

1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;

2)  ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации;

3) ремонт крыши;

4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;

5) ремонт фасада;

6) ремонт фундамента многоквартирного дома.

Нормативным актом субъекта РФ может быть принято решение о дополнении данного перечня иными работами, например, такими как:

— утепление фасада,

— переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую крышу,

— устройство выходов на кровлю,

— установка коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов.

В случае, если собственники на общем собрании приняли решение об установлении взноса на капитальный ремонт в размере, превышающем минимальный размер взноса, то часть фонда, сформированная за счет данного превышения может быть потрачена собственниками на любые работы по капитальному ремонту общего имущества, в том числе и не указанные в жилищном кодексе или нормативном акте субъекта.

Региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах и ее реализация.

Для обеспечения своевременного проведения капитального ремонта высшим исполнительным органом государственной власти субъекта формируется и утверждается региональная программа капитального ремонта, которая в обязательном порядке должна содержать:

— перечень всех многоквартирных домов на территории субъекта РФ

— перечень услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах

— плановый период проведения капитального ремонта общего имущества.

Каждый регион вправе принять решение о включении в региональную программу капитального ремонта дополнительных сведений.

Именно в региональной программе каждый собственник помещения в МКД может найти сведения о том, какое общее имущество МКД должно быть отремонтировано в обязательном порядке и каковы предельные сроки для проведения его ремонта, при этом нужно помнить, что региональная программа подлежит ежегодной актуализации.

В целях исполнения региональной программы капитального ремонта муниципалитеты утверждают краткосрочные планы реализации. Данные планы формируются на срок до трех лет и интересны собственникам тем, что в них содержатся следующие уточнения:

— конкретизация сроков проведения работ на время действия краткосрочного плана,

— уточнение планируемых работ и услуг,

— определение размера и видов государственной и муниципальной поддержки капитального ремонта.

Накопление денежных средств на капитальный ремонт

В силу ч. 1 ст. 169 Жилищного кодекса РФ в рамках новой системы капитального ремонта общего имущества все собственники помещений в многоквартирных домах обязаны платить взносы на капитальный ремонт. Данная обязанность возникает через восемь месяцев после опубликования региональной программы капитального ремонта. Общим собранием может быть принято решение о том, что в счет уплаты взносов на капитальный ремонт  перечисляются доходы от использования общего имущества в доме (например, от рекламы, размещенной на стене МКД) или доходы от хозяйственной деятельности ТСЖ (ч. 4 ст. 170 ЖК).

Денежные средства, накапливаемые собственниками в целях капитального ремонта, образуют фонд капитального ремонта общего имущества.

Собственники помещений вправе принять решение о способе формирования фонда капитального ремонта общего имущества. На сегодняшний день на выбор предлагается два способа:

  1. На счете регионального оператора или как его еще называют «в общем котле».
  2. На специальном счете, открытом для конкретного многоквартирного дома.

Регионом устанавливается срок в течение, которого собственники обязаны определиться с выбором способа. Данный срок не может быть более шести месяцев с момента опубликования региональной программы.

Способ формирования фонда капитального ремонта может быть изменен собственниками по решению общего собрания в любое время, при условии полного погашения кредитов, займов и других обязательств, взятых на себя в целях проведения капитального ремонта. Однако, нужно помнить, что переход со специального счета в общий котел осуществляется в течение одного месяца, а переход в обратном порядке займет два года, если меньший срок не установлен субъектом РФ. Установление в последнем случае более длительного срока связано с тем, что собственники уходят из общего котла со всеми накопленными их домом и не израсходованными на работы денежными средствами, поэтому региональному оператору необходимо время для выделения требуемой суммы из оборота и передачи ее на специальный счет, открываемый собственниками.

Специальный счет

При выборе способа формирования фонда капремонта на специальном счете в  банке,  владельцем  специального счета  (на имя которого открывается специальный счет) могут быть:

  1. ТСЖ, в состав которого, входит только один дом или несколько домов с количеством квартир менее 30 – в случае, когда в многоквартирном доме создано ТСЖ, и собственниками помещений принято решение о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете, открываемом на имя  этого ТСЖ;
  2. Жилищный, жилищно-строительный или иной специализированный  кооператив – в  случае, когда в многоквартирном доме создан указанный кооператив  и собственниками помещений принято решение о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете, открываемом на имя  этого кооператива.
  3. Региональный оператор. При региональном операторе возможно открытие специального счета независимо от того какой способ управления выбран собственниками в своем доме. Не нужно путать специальный счет, открываемый при региональном операторе и счет регионального оператора (так называемый «общий котел»).
  4. С 2015 года право быть владельцами специального счета получат управляющие компании.

Независимо от того на чье имя открывается специальный счет, денежные средства на нем принадлежат собственникам помещений в многоквартирном доме. На них не может быть обращено взыскание по долгам номинального владельца (ТСЖ, ЖСК, Регионального оператора). Кроме того, в случае банкротства владельца денежные средства со специального счета не включаются в конкурсную массу (ч. 6 ст. 175 ЖК).

Перечень операций совершаемых с денежными средствами, находящимися на специальном счете строго ограничен законом (ч. 1, 2 ст. 177 ЖК). Кроме того, при совершении операции по списанию денежных средств на банк возлагается обязанность по проверке наличия необходимых документов, подтверждающих правомерность операции по счету (ч. 4 ст. 177 ЖК).

При выборе специального счета, собственники должны определиться в какой кредитной организации его открывать или поручить выбор владельцу, на имя которого он открывается.

Специальный счет  может  открываться в любом из   российских  банков,   величина собственных  средств  (капитала)  которого  составляет  не  менее  20 миллиардов рублей. Среди всех банков, четверо являются кредитными организациями с государственным участием. Это ОАО «Сбербанк России», ОАО «Газпромбанк», ОАО «ВТБ», ОАО «Россельхозбанк». Информация о кредитных организациях, которые соответствуют данным требованиям, размещена на сайте Центробанка России.

Выбирая кредитную организацию, следует помнить, что денежные средства, находящиеся на специальном счете, не подлежат обязательному страхованию. Однако собственники имеют право принять решение о добровольном страховании вкладов за счет дополнительно собранных средств.

  Счет регионального оператора – общий котел:

При выборе в качестве способа формирования фонда капитального ремонта дома на счете Регионального оператора взносы будут перечисляться на общий счет Регионального оператора. При этом нужно понимать, что денежные средства, уплачиваемые в «общий котел» собственниками одного дома могут на возвратной основе использоваться для ремонта других домов. Таким образом, платят все, а ремонтируются в порядке очереди.

За сохранность денежных средств в «общем котле» отвечает региональный оператор. В случае если он не справиться со своей задачей ответственность несет также субъект РФ.

Данный способ реализуется автоматически, если собственники самостоятельно не приняли решения о способе формирования фонда капитального ремонта в отведенные сроки.

Особенности в организации капитального ремонта

Обязанность по своевременному проведению капитального ремонта несут собственники помещений в многоквартирном доме Обязанность по своевременному проведению капитального ремонта многоквартирного дома несет региональный оператор

Предусмотрена возможность проведения капитального ремонта ранее срока, предусмотренного региональной программой, по решению общего собрания собственников  Не предусмотрена возможность проведения капитального ремонта ранее срока, предусмотренного региональной программой

Возможность кредитования или дополнительного сбора в  случае  нехватки суммы денежных  средств  на специальном счете для   проведения капитального ремонта Кредитование или дополнительный сбор с собственников не  требуется

Предусмотрена возможность проведения иных работ за счет дополнительных взносов, которые могут собираться на тот же специальный счет Не предусматривается возможность проведения иных работ, кроме установленных региональной программой

Привлечение подрядных организаций для выполнения работ по капитальному  ремонту  осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. По решению собственников, подрядная организация может быть выбрана на конкурсной основе   Привлечение подрядных организаций для выполнения работ по капитальному ремонту  осуществляется  на  основании

аукциона  или  конкурса. В  состав

конкурсной комиссии входит представитель собственников помещений в многоквартирном доме

Подрядная организация отвечает  за  качество,  объемы  и сроки  выполнения  работ  по капитальному ремонту перед заказчиком Ответственность  за  качество,  объемы  и сроки  выполнения  работ  по капитальному ремонту несет региональный  оператор

Изменить способ формирования фонда капитального ремонта можно в течение  одного месяца с момента принятия решения Изменить способ формирования фонда капитального ремонта можно не ранее чем через два года после принятия решения

Предусмотрена возможность приостановления внесения платы в фонд  капитального  ремонта при достижении определенной доли средств от стоимости работ, в зависимости от года постройки дома Не предусмотрена возможность приостановления внесения платы в фонд  капитального  ремонта

Выбор специального счета в качестве формирования фонда.

На момент появления данного учебного пособия практически все многоквартирные дома определятся с первоначальным выбором способа накопления средств на капитальный ремонт. Однако в данном параграфе будет рассмотрен механизм выбора специального счета, поскольку способ формирования фонда капитального ремонта может быть изменен в любое время и именно к процедуре выбора специального счета законодательством предъявляется множество требований.

Начинать подготовку собрания собственников в доме заранее.  На информационном  собрании совета многоквартирного дома  следует определить, какой способ формирования фонда предлагается на голосование. На этих собраниях следует рассмотреть предложения кредитных организаций (банков), в которых можно открывать специальные счета, и рассмотреть проект договора с организацией, которая будет вести работу со специальным счетом.

Сформировать  повестку  дня  общего  собрания  собственников многоквартирного дома с учетом предложений, выработанных советом многоквартирного дома на информационном собрании. Повестка дня общего собрания обязательно должна содержать вопросы:

  1. Об установлении размера ежемесячного взноса на капитальный ремонт, который не должен быть менее чем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, установленный субъектом Российской Федерации;
  2. Об утверждении перечня услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме в составе не менее чем состав перечня таких услуг и (или) работ, предусмотренный региональной программой капитального ремонта;
  3. О сроках проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, которые не могут быть позднее планируемых сроков, установленных региональной программой капитального ремонта;
  4. О выборе владелец специального счета;
  5. О выборе кредитной организации, в которой будет открыт специальный счет. В случае, если собственники помещений в многоквартирном доме не выбрали кредитную организацию, в которой будет открыт специальный счет, или эта кредитная организация не соответствует требованиям, указанным в настоящем пункте и части 2 статьи 176 настоящего Кодекса, вопрос о выборе кредитной организации, в которой будет открыт специальный счет, считается переданным на усмотрение регионального оператора;
  6. О выборе лица, которое будет оказывать услуги по сопровождению специального счета (начислять платежи, печатать квитанции с отдельными банковскими реквизитами, уплачивать банковские комиссии, вести претензионно-исковую работу с должниками).
  7. Об определении размера денежных средств, собираемых на оплату услуг по сопровождению специального счета.

Провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме путем очного голосования. А в случае если оно не состоится по причине отсутствия кворума, провести собрание в заочной форме.

Собрание  считается правомочным  при  условии  поступления  решений  собственников (бюллетеней),  обладающих не  менее  2/3  голосов  от  общего  числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме,  которые получены до даты окончания их приема, указанной в сообщении о проведении собрания в заочной форме.

Решение принимается 2/3 голосов от общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Учет  голосов  по  рассматриваемым  вопросам  повестки  дня осуществляется  счетной комиссией.

Оформить  решение  собственников  МКД  путем  составления протокола общего собрания собственников.

Направить в адрес выбранного владельца специального счета (это может быть ТСЖ, ЖСК или региональный оператор) оригинал протокола общего собрания собственников, которым оформлено это решение.

Проведение капитального ремонта общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах.

По общему правилу проведение работ по капитальному ремонту осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Однако в случае, когда в установленные сроки указанное решение не принято капитальный ремонт реализуется посредством решения органа местного самоуправления.

Решение общего собрания собственников о выполнении работ по капитальному ремонту может быть принято ими:

-по собственной инициативе;

— по предложению регионального оператора;

— по предложению лица осуществляющего предоставление услуг по содержанию общего имущества.

В силу ч. 5 ст. 189 Жилищного кодекса решение общего собрания по вопросу проведения работ по капитальному ремонту должно содержать:

1) перечень работ по капитальному ремонту;

2) смету расходов на капитальный ремонт;

3) сроки проведения капитального ремонта;

4) указание на источники финансирования капитального ремонта;

5) указание на лицо, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.

Если собственники формируют фонд капитального ремонта в «общем котле», и не примут вышеуказанного решения за три месяца до наступления года, в котором должны быть проведены работы по капитальному ремонту, указанные работы проводятся по решению муниципалитета в соответствии с предложениями регионального оператора.

Если собственники формируют фонд капитального ремонта на специальном счете и к моменту выполнения необходимых работ не накапливают требуемой суммы, то они, вместе со своими накоплениями на специальном счете попадают в «общий котел» регионального оператора и последний выполняет требуемые работы.

Аварийное жилье

Аварийным признается жилье имеющее деформацию фундаментов, стен, несущих конструкций и значительную степень биологического повреждения элементов деревянных конструкций, которые свидетельствуют об исчерпании несущей способности и опасности обрушения (п. 34 Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47).

Жилье признается аварийным по решению межведомственной комиссии, созданной при органе местного самоуправления.

Как указывалось ранее, аварийное жилье не подлежит капитальному ремонту в рамках новой системы его проведения. Что же делать с ним?

Жильцы многоквартирных домов, признанных аварийными до 1 января 2012 года расселяются в новое жилье бесплатно, за счет бюджетных средств. Расселение в рамках федеральной программы должно завершиться к 2017 году.

Собственники, чьи дома были признаны аварийными после указанного срока имеют три варианта действий:

  1. Заказать и провести за свой счет реконструкцию многоквартирного дома.
  2. Снести дом, продать земельный участок и за свой счет переселится в другое жилье.
  3. Снести дом и построить на данном земельном участке новый.

В случае если многоквартирный дом был включен в региональную программу капитального ремонта и впоследствии был признан аварийным, средства из фонда капитального ремонта направляются на снос или реконструкцию дома, а собственники действуют по одному из трех вышеприведенных вариантов.