Информационный релиз

Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме

Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме

В соответствии с частью 2 статьи 161 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом, предусмотренных действующим законодательством.

В настоящее время законодатель определил три способа управления многоквартирным домом, предложив на выбор собственникам:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Рассмотрим один из способ управления домом, который на сегодняшний день не распространен на территории муниципального образования «рабочий поселок Гидроторф», и соответственно мало кто знает о всех плюсах и минусах данного способа управления многоквартирным домом.

 Как выбрать способ непосредственного управлениясобственниками помещений в многоквартирном доме

Данный способ управления, равно как и другие способы, может быть выбран только на основании решения общего собрания собственников помещений данного многоквартирного дома.

Собрание собственников помещений многоквартирного дома должно быть проведено в строгом соответствии с положениями статей 44-48 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Предоставление жилищных услуг в случае выбора способа непосредственного управления собственниками помещений в многоквартирном доме

 Следует отметить, что само понятие «непосредственное управление» говорит о том, что собственники принимают на себя всю ответственность за управление жилищным фондом данного дома, в том числе по обслуживанию и содержанию общего имущества многоквартирного дома, его конструктивных элементов, прилегающей территории, элементов благоустройства, в общем, берут на себя по сути, обязанности управляющей организации.

Положительный момент состоит лишь в том, что из платы за жилищные услуги исключается сумма на оплату услуг товарищества собственников жилья либо управляющей организации.

Но вся ответственность по содержанию и обслуживанию дома ложится на плечи собственников. Как показывает практика, собственники не желают брать на себя бремя ответственности за общее имущество многоквартирного дома, принадлежащее им на праве долевой собственности. Предпочтительнее выбрать иной способ управления – управление управляющей организацией либо товариществом собственников жилья, и всю ответственность обоснованно переложить на данные юридические лица.

Непосредственное управление может осуществляться собственниками как самостоятельно, так и с привлечением управляющей организации, путем заключения договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

По договору оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и (или) выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в данном доме.

В соответствии со статьей 164 Жилищного кодекса РФ, если в многоквартирном доме  менее, чем 12 квартир, собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, заключаются на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

При непосредственном управлении многоквартирным домом, количество квартир в котором составляет более чем 12, договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме с управляющей организацией собственники помещений в данном доме заключают на основании решения общего собрания указанных собственников. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

По договору оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и (или) выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в данном доме.

Предоставление коммунальных услуг в случае выбора способа непосредственного управления собственниками помещений в многоквартирном доме

При выборе собственниками непосредственного управления многоквартирным домом Договоры горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.

На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

Таким образом, собственники помещений в многоквартирном доме не несут ответственность за задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг управляющей организацией или своих соседей.

Положительные аспекты выбора способа непосредственного управления собственниками помещений в многоквартирном доме

Самый серьезный положительный аспект выбора способа непосредственного управления собственниками помещений в многоквартирном доме это то, что из платы за жилищные услуги исключается сумма на оплату услуг товарищества собственников жилья либо управляющей организации. Но вся ответственность по содержанию и обслуживанию дома ложится на плечи собственников.

Следует отметить, что непосредственное управление является наиболее эффективным способом управления в небольших многоквартирных домах (до 8-10 квартир),  так как позволяет уменьшить административные расходы и налоговое бремя. В том случае, если в доме проживает достаточно большое количество жильцов и площадь общего пользования является значительной, тем больше может возникнуть проблем с его управлением и разногласий между жильцами. Найти такого управляющего, который по своей инициативе решал бы массу вопросов, достаточно сложно. Таким образом, выбор непосредственного управления оптимален в небольших многоквартирных домах, где объем работы по управлению домом минимален.

Отрицательные аспекты выбора способа непосредственного управления собственниками помещений в многоквартирном доме
Необходимо отметить и ряд существенных недостатков для жителей при выборе способа непосредственного управления собственниками помещений в многоквартирном доме:

  • законодательством не определены существенные условия договора на обслуживание общего имущества, что может позволить управляющим организациям составлять указанный договор с учетом только собственных интересов, а не жителей;
  • не определена форма контроля со стороны жителей за обслуживанием общего имущества;
  • не определены периодичность и форма отчета управляющей организации;
  • заключение договоров на отдельные виды услуг по содержанию общего имущества (например, обслуживание газового оборудования, вывоз твердых бытовых отходов) может быть возложено непосредственно на собственников или на представителя собственников, что не обеспечит должного контроля за оказанием данных услуг.
  • при выборе собственниками помещений способа непосредственного управления многоквартирным домом не может быть реализовано предусмотренное жилищным законодательством полномочие органа местного самоуправления по проверке деятельности управляющей организации, так как она является лишь выполняющим работы подрядным предприятием и в ее обязанности не входят ни защита прав собственников, ни решение других организационных вопросов.

Финансовый аспект выбора способа непосредственного управления собственниками помещений в многоквартирном доме
Существует мнение, что непосредственное управление наиболее экономное. Собственники помещений при непосредственном управлении не создают юридическое лицо, а их интересы в отношениях с третьими лицами представляют уполномоченные ими лица по доверенности.

В этом случае отсутствуют какие-либо посредники в управлении домом. Жильцы сами решают, кто из них или любое другое лицо, которому они доверяют, будет вести переговоры с поставщиками товаров и услуг для содержания и ремонта дома.

Однако это касается только расходов на управление домом. Остальные расходы, связанные с предоставлением жилищно-коммунальных услуг, собственники помещений такого многоквартирного дома несут в обязательном порядке.

Кроме этого, надо отметить, что, как показывает практика, способ непосредственного управления многоквартирным домом наиболее эффективен для домов с небольшим количеством квартир, поскольку при непосредственном управлении любые решения принимаются общим собранием собственников помещений.

Если же в доме проживает большое количество жильцов и площадь общего пользования является значительной, может возникнуть много проблем с его управлением и разногласий между жильцами. А одному человеку, которому будет поручено действовать от имени всех собственников в отношениях с третьими лицами и решать массу вопросов, связанных с обслуживанием жилья, будет достаточно сложно.

Поэтому собственникам помещений, прежде чем решиться на непосредственное управление своим домом, необходимо взвесить все плюсы и минусы.

Особое внимание нужно обратить на составление договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. В нем должны быть отражены положения нормативных актов федерального уровня, в частности:

  1. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 года № 188-ФЗ (ред. от 05.04.2013 N 38-ФЗ, от 02.07.2013 N 185-ФЗ).
  2. Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 года № 491 (ред. от 14.05.2013 N 410 года) «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».
  3. Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 года № 354 (ред.от 19.09.2013 N 824,) «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов».
  4. Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 года № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».
  5. Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 года № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения».